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        前三季度土地流拍面积达去年全年1.8倍 多地因楼盘降价引发纠纷

        • 2018年10月9日 FanTianQing来源:新浪网、东方财富网 358 16
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        前三季度土地流拍面积达去年全年1.8倍,?多地因楼盘降价引发纠纷。

        前三季度土地流拍面积达去年全年1.8倍,多地因楼盘降价引发纠纷

        今年以来,全国土地市场成交价格及溢价率?#20013;?#19979;行,整体降温趋势?#20013;?日,中国指数研究院发布的数据显示,2018年前三季度,全国300个城市各类用地成交楼面均价2220元/平方米,同比下跌8.2%,平均溢价率为16.1%;其中住宅用地成交楼面均价3881元/平方米,同比下跌6.5%,溢价率为18.3%,较去年同期下降21.1个百分点。

        今年以来,各大房企拿地态度普遍趋于谨慎,拿地规模纷纷回落。据统计,2018年1-9月,受监测的20家主要品牌房企?#26448;?#22320;2.2亿平方米,同比下降20.9%;累计拿地金额9534亿元,同比下降27.8%。

        中国指数研究院相关负责人分析认为,“究其原因,一方面,2017年品牌房企整体拿地规模处在历?#32439;?#39640;水平,基数偏高;另一方面,今年以来,受土地出让条件严苛以及企业资金压力骤升影响,品牌房企拿地更趋谨慎,拿地规模有所下降;同时,企?#30340;?#22320;?#23395;?#19979;沉三四线,也是拿地金额下降的重要原因”。

        受此原因影响,今年以来土地流拍加速,零溢价成交地块增多。由于年内土地出让政策频出,竞自持、竞配建、限房价等成为重点城市推地的要求,加之房企融资环境?#25112;簟?#20607;债压力加大等现状,房企拿地更加理性,部?#25351;?#24102;条件较多的地块以及部分非优质地块遭遇流拍。

        据统计,2018年前三季度,全国300城共流拍446宗住宅用地,总规划建筑面积5645万平方米,?#38469;?017年全年流拍地块总规划建筑面积的1.8倍。“从流拍占比来看,三季度流拍面积占总推出面积的比重为9.3%,达近年来的最高值”。

        “整体来看,三季度以来,在土拍条件严苛、企业资金压力加大等因素影响下,企?#30340;?#22320;更趋谨慎,土地流拍数量显着增加,前三季度流拍总量已明显超过去年全年,三季度土地成交规模同比增幅收窄”。上述负责人表示,“与此同时,住宅用地成交楼面均价出现调整,溢价率继续下行,前三季度地价同比下跌,三季度更是下跌约两成,溢价率仅为11%,零溢价成交的地块亦明显增多,土地市场呈现降温态势。预计四季度,土地市场仍将保持冷静”。

        多地因楼盘降价引发纠纷

        2008年,万科在全国降价促销,杭州万科业主集体围攻售楼处,要求退房。10年过去,相似的一幕又在杭州滨江新希望新城?未来海岸项目(后简称为项目)发生。由于该项目二期部分房源价格较一期有所下调,部分一期业主拉出横幅维权。记者国庆期间走访涉事楼盘了解到,项目二期降价仅涉及部分房源,且该房企9月下旬已经与部分业主达成了退房?#20063;?#25910;取违约金的协议。退房的业主数目说法不一,大?#29575;?#30446;在5-10户之间。

        公开资料显示,目前该项目?#32676;?#25512;出两批摇号房源,第一次一期是在8月下旬,推出36幢、40幢、41?#20445;?#25151;屋套数382套,户型面积90㎡以下为16600元/㎡,90-140㎡均价为17200元/㎡。二期推出27幢、28?#20445;?#20849;155套房源,房源户型为93-115㎡,90-140㎡,均价为16822元/㎡。从均价来看,两次开盘的90-140㎡,价差为378元/㎡。

        不过在个别房型,价差则较为明显。记者了解到,本次价格下调主要是针对项目二期顶层和底层的部分房源。其中,二期顶层115平方米的房源较一期均价下降了2200元/平米左右,92平方米的房源则相较下降了1400元/平米左?#25671;?#36825;意味着同等面积房源,一期业主要比二期业主多花十几万元至二十余万元不等,由此引发一期业主的维权行为。

        ?#23736;?#26399;中的顶层、底层房源较一期有降价,但中间楼层涨了,这样一降一涨后总体均价基?#38745;?#21464;,这是公司为了销售便利而对定价策略作的一点调整。”一位不愿具名的项目销售告诉记者。

        “降价35万的情况只在个别楼层和房源中存在,主要由于一期房源景观更好一些,所以顶层、底层的定价也相对略高一些。”前述项目销售人员这样解释道。

        中原地产首席分析师张大伟表示,楼市接近拐点的情况下,降价项目出现纠纷的主要原因有三个,首先,开发商定价随意缺乏监管,在房价中成本占比比较少,利润过高,部分项目预售周期过长,?#28909;綾本?#36890;州很多项目从开盘的不到5000元/平方米短短几年上涨幅度超过2万元/平方米。其中成?#38745;?#21035;不大,房价过分偏离成本使得购房者投资投机心理过盛。其次,开发商销售过程中部分的部分违规行为或者?#20449;?#20063;为后续的纠纷埋下了隐患。最后,多年来房价从来没有真实跌过,使得购房者忽视了房屋作为商品价格不仅会涨,也会下跌。

        记者同时了解到,部分一期业主的维权行动并未影响到项目二期的销售,项目二期推出的155套房源目前已经售罄。限价政策导致的一二手房价格倒挂下,“买到即是赚?#20581;比勻繁?#20102;一手房的销售。一个颇具戏剧性的?#38468;?#26159;,由于二期部分房源低于一期,一期个别业主退房后转而选择购买二期的房源。

        公开信息显示,该项目位于杭州市萧山区,并非市中心区域,但由于该区域新房供应较少,且项目均价显着低于周边二手房均价,项目在该区域中仍均有较高性价比。

        记者走访项目周边二手房市场了解到,项目所在地附近的住宅房源单价在20000-23000元/平方米左右,酒店式公寓单价在17000-19000元/平方米左?#25671;?/p>

        ?#26696;?#36817;住宅房源最高卖到过25000元一平方,现在回调了一点,目前附近有一些二手酒店式公寓在卖,单价在17000-20000元左右,所以如果能买到该项目的限价房,肯定是赚的,只是赚多赚少的问题。”一位房产中介人士告诉记者。

        一位杭州房产从业人士告诉记者,今年杭州对新房价格做出限制,实行摇号购房,这使得能摇中的购房者大多都能买到比市场价格低的房子,“这其实在客观上对购房者产生了一种保护,所以这次该项目的维权相对比较平和,没有出现打砸的现象。从目前的周边而搜房价格来看,购房者并没有亏本的问题,只是少赚一点而已”。

        中原地产首席分析师张大伟表示,由于新房供给增加,包括?#26412;?#21335;京、深圳、宁波、福州等典型城市的库存都有不同程度上升。于此同时,热点城市?#28304;?#20110;严格调控之中,信贷?#25112;簦?#19981;仅仅商业贷款继续高压,公积金政策在全国多个城市也开?#38469;战簦?#20351;得市场继续开始观望。现阶段购房者的购买力很难再支撑市场继续冲高,?#26412;?#19978;海、深圳、杭州、南京、合?#23454;?#22478;市,房价下行苗头已经出现。

        此外,楼市几大信号也传达出重要信息:

        1、售楼处纠纷越来越多

        目前楼市降价还未普遍,只在小部分城市的个案项目中出现。思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅表示,虽然“房住不炒?#20445;?#20294;就算是自住型购房者,也希望资产价值?#20013;?#19978;涨,并在历史的验证中?#28304;?#25265;以乐观预期,因此很难接受房企的降价行为,特别是很短时间内,楼盘价格出现的下调。纠纷的出现,也是房企真实降价、楼市成交转冷的体?#20013;?#24335;之一。

        2、摇号中签率越来越高

        摇号本是为了应对热点城市一手房一房难求的产物。当摇号中签率越来越高,甚至出现摇号补选的时候,这?#20013;?#21495;值得玩味。以杭州为例,记者了解到,9月以来上市限价楼盘越来越多,购房者趋于理性,观望态势明显,摇号中签率越来越高,多个楼盘出现摇号补选、开盘未售罄等现象,甚至有部分楼盘出现撤销摇号登记的现象。有?#30340;?#20154;士指出,或许未来非热门楼盘将不需要摇号。

        此外,一些销售进展不佳的楼盘开始重启引入中介分销。而?#29575;?#19978;,2017年以来的杭州楼市很少需要引入中介分销,这也从一个侧面?#20174;?#20102;市场趋势已经出现了明显变化。

        ?#30001;?#38405;读

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