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        房地产企业2018年年报发布季:粤闽浙三大派系谁领风骚?

        从“华南五虎”到“碧万恒?#20445;?#31908;系仍是最具实力的派系;激进闽系出现分化,个别企业向稳健过渡;浙系第二梯队中小房企快速成长。

        从“华南五虎”到“碧万恒?#20445;?#31908;系仍是最具实力的派系;激进闽系出现分化,个别企业向稳健过渡;浙系第二梯队中小房企快速成长。

        粤系:“碧万恒”稳居前三,千亿阵营扩围

        一部粤系房企沉浮录,半部中国房地产风云史。国内土地拍卖第一槌、第一家房地产公司、第一个商品房小区都在广东诞生,广东也是我国最早一批房企诞生地,万科、碧桂园、合生创展、富力、中海、保利、华润、招商、金地、恒大等,在中国房地产史的各个阶段扮演着重要角色,从“华南五虎”到“招保万金?#20445;?#20877;到“碧万恒?#20445;?#26159;中国地产江湖中最具实力的房企派系,没有之一。时至2018年年报发布季,粤派房企表现如何?呈现出哪些新的特征?

        头部房企?#31354;?#24658;强

        在克而瑞发布的《2018年中国房地产企业销售TOP200排行榜》中,粤派房企?#23395;軹OP10的6席,分别为碧桂园、万科、恒大、保利、中海、华润。统计数据显示,2018年,房企销售额集中度同比有较大幅度提升,其中,TOP10房企集中度达26.9%,上涨了2.7个百分点。TOP3房企集中度达12.6%,涨幅有所放?#28023;?#19978;涨0.7个百分点。

        虽然TOP3房企集中?#20173;?#36895;有所放?#28023;?#20294;“碧万恒”销售额之和接近TOP4-TOP10房企规模之和,可谓惊人。业绩报告显示,2018年,碧桂园实现归属公司股东权益合同销售金额约5018.8亿元,同?#20173;?#38271;31.25%。万科2018年实现合同销售金额630.1亿元,同?#20173;?#38271;14.54%。恒大实现合约销售金额约5513.4亿元,同?#20173;?#38271;10.1%。在销售规模上,碧桂园优势明显,虽然未披露全口径销售额,但是机构测算出超过7000亿元,位居第一,恒大权益销售额位居第一,万科增速放缓明显。

        此外,除了座次排名不同外,“碧万恒”在其他指标上也不同,诸如土地储备,决定着未来业绩增长。截至2018年底,恒大土地储备达到3.03亿平方米,碧桂园是2.4亿平方米,万科在1.5亿平方米左右。在盈利上,恒大稳坐“利润王?#20445;?#19975;科、碧桂园次之。

        此外,头部房企中,保利、中海、华润同为央企,多年来,其业绩增长具有稳定?#38498;?#21487;?#20013;?#24615;。

        千亿新军负重前行

        2018年,房企销售千亿阵营再扩围,成员多达30个,其中千亿新军中,粤派房企榜上有名,包括富力、雅居乐。

        业绩报告显示,2018年,富力协议销售额为1311亿元,同?#20173;?#38271;60%,完成1300亿元的年度目标。这是富力首次迈入千亿大关,可载入自己的“史册”。此外,富力营收也实现了30%的增幅。但令人唏嘘的是,富力为人诟病的高负债问题并未得到解决,2018年,富力负债同?#20173;?#21152;631亿元,截至当年年底,总额达2963亿元,净负债率高达184%。另一个可能会让富力焦虑的是净利润大幅下滑,2018年,富力净利润下降了60%,为87.28亿元。这与接盘万达酒店资产不无关系,富力曾表示,现在公司的净利润下降与?#23637;?#19975;达集团的酒店资产等有一定关系。众所周知,酒店产业重在运营,前期投入大、资金沉淀多,对于富力来说,这个“坑”短时间内或难以填?#20581;?/p>

        如果说富力的千亿之行是沉重的,那么雅居乐千亿首秀并不容易。2018年,雅居乐实现预售金额1026.7亿元,同?#20173;?#38271;14.5%。虽然首次迈入千亿门槛,但遗憾的是,与1100亿元?#21335;?#21806;目标仍有70多亿元的缺口。细究背后原因,雅居乐以往业绩增长较为倚重的海南区域销售下滑?#29616;亍?#26366;经,雅居乐位于海?#31995;?#22823;盘清水湾项目连续多年创下销售纪录,被业内封为“神盘?#20445;?#30452;至2017年,清水湾的预售金额仍高达170亿元,占雅居乐全年销售额的19%。但是2018年4月海南实施全域限?#28023;?#22570;称史上最?#31995;?#25511;,将海南清水湾拉下销售神坛。2018年,雅居乐海南、云?#31995;南?#21806;业绩贡献占比下降至19.2%,仅相当于2017年清水湾一个项目的贡献占?#21462;?#38597;居乐能否重振海南市场,取决于当地的调控政策,定位于自贸岛的海南,会松绑吗?显然不太可能。不过,雅居乐在2018年新增46幅地,或许可以从另一层面填补海南市场的损失。

        除了千亿新兵外,粤派房企中还有一批千亿瞭望者,诸如中国奥园,2018年实现合约销售金额912.8亿元,接近千亿,同比超过100%。此外,处于500亿-700亿元销售区间的有龙光地产、佳兆业、合景泰富、时代中国、越秀地产。

        老牌房企掉队多年

        曾为“华南五虎”之首,曾经是中国房企中第一个销售额破百亿者,在1998年左右,合生创展是房企老大更是王者,曾被王石称为“中国房地产界真正的航空母舰”。2001年,老板朱孟依家族的珠江系北上入京,披荆?#37117;孟露?#20010;项目,此后的2004年,合生创展销售额突破百亿元,但是在2009年达到150.9亿元的业绩高峰后便开始徘徊不前,销售额保持在百亿规模左右。2010年至2014年,合生创展销售金额分别为110.4亿元、99.4亿元、116.43亿元、112.7亿元、53.52亿元。2017年,合生创展再次进入百亿阵营,2018年实现合约销售额约149.75亿元,同?#20173;?#38271;62.28%。

        即便增速在同行中位居中?#31995;齲?#20294;是由于基数小,合生创展仍未走出销售额百亿魔咒。中国房地产经历十多年的发展,早已经历沧海桑田般的巨变,?#31354;?#24840;强,而曾经的老大哥却仍然掉队中,不管是无为而之还是市场的优胜劣汰,随着土储的日渐减少和获取?#35759;?#30340;增加,留给合生创展的路不会太长。

        与合生创展同样没落的还?#34892;?#27827;湾,2000年时横空出世,其打造的豪宅项目被称为“地产界的劳斯莱斯?#20445;?#25104;为同行学习的对象,但是此后星河湾折戟鄂尔多斯,再后来,声音越来越少。 新京报记者 段文平

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